TS.Alan Phan trả lời thẳng 15 câu hỏi cứu bất động sản

(ĐVO) - Ngày 31/3, TS. Alan Phan đã trả lời 15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội đặt ra với bài viết "Nên để thị trường Bất động sản rơi tự do" trước đó.

TS Alan Phan sẽ trả lời có cứu BĐS hay không Không nên và không thể giải cứu bất động sản Câu lạc bộ BĐS Hà Nội ‘bật’ TS Alan Phan ’Giải cứu bất động sản tạo mầm mống khủng hoảng’ Bất động sản kêu to là được cứu?

TS. Alan Phan

THƠ GỞI HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN

Kính thưa Quý Vị

 

Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất vấn” của Quý Vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi của rất nhiều đọc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1,000 (?) đồng nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BDS (real estate developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970’s. Sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của Quý Vị.

 

Tôi không quen bị “chất vấn”, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình. Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều BCA (bạn của Alan) cũng đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web này và các mạng truyền thông khác. Quý Vị tự tìm tòi nhé.

 

Cốt lõi của vấn đề

 

Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp cho vấn nạn BĐS hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp BĐS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là vấn đề BĐS thuộc chuyện thị trường.

 

Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta khó có thể tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con số này). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BĐS tồn kho.

 

Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch xẩy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BĐS mà quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.

 

Tóm lại, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng.

 

Giá thành quá cao?

 

Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi trơn…quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt.

 

Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận.

 

Người mua nhà, hay ngay cả vợ con bạn bè của Quý Vị, thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.

 

Một chút lịch sử

 

Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có “định hướng xã hội” nên chính phủ phải nhảy vào can thiệp hay cứu trợ khi “con cái” gặp hoạn nạn.

 

Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chận mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp). Các nhà sản xuất BDS quên mất “định hướng xã hội” của Việt Nam và ủng hộ triệt để nguyên lý thị trường.

 

Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất nhất này làm mọi biện luận của Quý Vị trở nên ngây ngô.

 

Hệ quả khi bong bóng BĐS nổ

 

Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận công trạng của những nhà đầu cơ BĐS trong việc tạo ra khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BDS, chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…

 

Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi bong bóng BĐS nổ, Quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ chết vì nợ xấu…nhưng tôi chắc chắn là “không có Mợ thì chợ vẫn đông”. Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng rồi. Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.

 

Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan…tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình BĐS chỉ là một thủ thuật.

 

Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng khi bong bóng BĐS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.

 

Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như Quý Vị tiên đoán. 

 

Những hệ quả tích cực

 

Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta” (www.gocnhinalan.com) tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng BĐS nổ. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.

 

Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu Mỹ Nhật Úc, tầng lớp trung lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước …vì họ có quá nhiều thứ để mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.

 

Hệ quả khi bong bóng không nổ

 

Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái ngược nếu quyền lực của Quý vị thành công và thuyết phục nhà nước bơm tiền cứu Quý Vị và các ngân hàng yếu kém.

 

Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chánh phủ Mỹ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá BĐS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ.

 

Những giải pháp sáng tạo

 

Sau cùng, trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.

 

Tôi không kinh doanh BĐS từ năm 1982, nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những đại gia “thật lớn” của BĐS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này. Bầu Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BĐS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Ngài Vượng của Vincom đạt được danh tỷ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp. Mr. Quang của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như anh Thìn Đất Xanh hay anh Đực Đất Lành là những thí dụ khác.

 

Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú. Trí tuệ Việt chắc chắn phải có rất nhiều…Ngô Bảo Châu…trong ngành BĐS. Đây là tương lai của BĐS Việt trong mong đợi của mọi người.

 

Thay cho lời kết

 

Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BĐS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BĐS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness.

 

Trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình…để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn. Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.

 

Riêng đối với những vị đã mất mát tài sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng,” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu…Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.

 

Mong Quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần “kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời Quý vị.

 

Thân ái!

 

Alan Phan

15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội dành cho TS. Alan Phan

 

1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?

 

2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền, nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?

 

3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DN kinh doanh từ tiền gửi tiết kiệm của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền?

 

4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50%  thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng?  

 

5. Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt Nam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó?

 

6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam; song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?

 

7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm? 

 

8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?

 

9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?

 

10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư những dự án nhà ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và trách nhiệm của ông nếu ông làm được việc này.

 

11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển thị trường BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô thị, làm sao tiến kịp thế giới?

 

12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã áp dụng cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn dân, vừa thúc đẩy xã hội phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà người ta lại không đi theo con đường đó?

 

13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định cá nhân hay dựa vào khảo sát nào, thưa ông?

 

14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc, nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?

 

15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS Hà Nội rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham dự hội thảo này với vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công chúng trong nước hay không?

 

Trên đây là những câu hỏi bước đầu mà các thành viên của CLB BĐS Hà Nội đặt ra với ông. Rất mong ông sớm dành thời gian phúc đáp để chúng ta có thể tiếp tục trao đổi, làm sáng tỏ vấn đề.

Nghẽn dòng tín dụng bất động sản

(TBKTSG) - Các ngân hàng “im hơi lặng tiếng” trước việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản hạ giá bán sản phẩm nhằm thu hồi vốn trả nợ. Không ngân hàng nào công khai việc đòi nợ bởi như thế chẳng khác nào “vạch áo cho người xem lưng” rằng dư nợ bất động sản quá nhiều.

Nếu xét về số tuyệt đối, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng quốc doanh và những tổ chức tín dụng cổ phần lớn chiếm đa số số dư toàn hệ thống. Nhưng xét về tỷ lệ trên tổng dư nợ, các ngân hàng này kiểm soát tốt hơn những ngân hàng đang yếu kém thanh khoản và chịu tái cấp vốn.
Vào cuối tháng 6, khi bắt buộc phải giảm dư nợ phi sản xuất về mức 22%, một số ngân hàng có vấn đề đã dựa hơi ngân hàng lớn thông qua vay mượn hạn mức, bán nợ. Nhờ đó tỷ lệ 22% được đảm bảo vào thời điểm quy định. Tuy nhiên sau một, hai tháng, tỷ lệ đó lại tăng lên do việc “dựa hơi” không thể kéo dài.

Thời “dựa hơi” đã chấm dứt

Bây giờ việc “dựa hơi” khó hơn rất nhiều vì tương lai phải sáp nhập, chuyển nhượng, mua bán lẫn nhau của các ngân hàng yếu kém đã rõ ràng. Thành viên hội đồng quản trị một ngân hàng cổ phần tầm cỡ nói: “Chúng tôi đã được đề nghị, nhưng chúng tôi kiên quyết không nhận các ngân hàng yếu kém nếu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không có các chính sách ưu đãi phù hợp”.
Ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch Hội đồng quản trị BIDV, cho biết: “Là định chế tài chính nhà nước, chúng tôi sẵn sàng tham gia quá trình tái cơ cấu ngành ngân hàng khi Nhà nước chỉ định”. Đúng là BIDV phải thể hiện trách nhiệm và nghĩa vụ của một ngân hàng quốc doanh, nhưng việc gách vác ngân hàng nhỏ sẽ không thể không đi kèm những ưu đãi đặc biệt về cơ chế.      

Giống như máu của cơ thể, tiền của ngân hàng đang chảy trong những tòa cao ốc, trong các khu căn hộ, biệt thự, trong các dự án đô thị cũ và mới!

Đến lượt mình, các tổ chức tín dụng có vấn đề chỉ còn cách đòi nợ. Một ngân hàng được tái cấp vốn 5.000 tỉ đồng đợt vừa rồi, hiện dư nợ bất động sản vẫn còn hơn 50% tổng dư nợ. Những khoản vay 50-100 tỉ đồng ngắn hạn dưới sáu tháng có khả năng đòi được vì giá trị tài sản thế chấp là nhà đất thấp, việc phát mại càng có thể thành công cao.
Đáng ngại hơn là các dự án hàng ngàn tỉ đồng, không thể tìm được người mua, kể cả nhà đầu tư nước ngoài. Giám đốc khối tín dụng một ngân hàng yêu cầu không nêu tên, chỉ ra: “Mấy năm trước các chủ đầu tư phần lớn xây dựng biệt thự, căn hộ cao cấp. Nay căn hộ càng cao cấp bao nhiêu, càng ế bấy nhiêu. Một số ngân hàng cho vay vướng chủ yếu vào phân khúc này. Căn hộ cấp thấp do chủ đầu tư lấy công làm lãi, thường thuộc diện tín dụng chính sách xã hội, nên không đáng lo”. Một quan chức NHNN giải thích thêm: “Những ngân hàng yếu kém chạy theo lợi nhuận đều dính dự án cấp cao hết. Đụng đến tín dụng bất động sản coi như điểm huyệt hệ thống ngân hàng”.

Thức tỉnh số liệu

Giả sử đến cuối năm dư nợ phi sản xuất của hệ thống ngân hàng được “kéo” về đúng 16%, với tổng dư nợ hiện khoảng 2,5 triệu tỉ đồng, thì cho vay phi sản xuất ước chừng 400.000 tỉ đồng, tương đương 20 tỉ đô la Mỹ, bằng gần 20% GDP. Còn hiện tại, lấy tỷ lệ của ngày 30-6-2011 là 22%, con số này tương ứng là 550.000 tỉ đồng, 27 tỉ đô la Mỹ và 27% GDP.
Trong cơ cấu tín dụng phi sản xuất, cho vay chứng khoán hiện chiếm tỷ trọng nhỏ (thị trường chứng khoán đang trong cơn khủng hoảng), phần còn lại là cho vay bất động sản và tiêu dùng. Trong cho vay tiêu dùng, khoảng 80-90% thuộc về hỗ trợ mua nhà, sửa nhà. Vay tiêu dùng để du học, mua sắm tiện nghi cá nhân đối với người Việt không nhiều và cũng không phải thói quen, trừ vay mua ô tô nhưng tỷ lệ loại phương tiện giao thông này trên đầu người còn thấp.
Như vậy hàng chục tỉ đô la Mỹ dư nợ phi sản xuất đang nằm ở bất động sản.
Hãy nhìn các tòa cao ốc, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê sừng sững ở Hà Nội và TPHCM, thử hỏi có bao nhiêu tòa nhà trong số đó được xây nên hoàn toàn bằng vốn tự có của chủ đầu tư? Khảo sát của một ngân hàng nước ngoài ở TPHCM cho biết hầu hết là vay vốn ngân hàng, mức vay khoảng 50-70% giá trị dự án. Giống như máu của cơ thể, tiền của ngân hàng đang chảy trong những tòa cao ốc, trong các khu căn hộ, biệt thự, trong các dự án đô thị cũ và mới!
Khi thị trường bất động sản hoạt động bình thường, các dự án có thể sinh lời, dòng tiền chuyển động, nợ cũ được trả, nợ mới được vay, vòng quay tín dụng nối nhịp. Nay thị trường bất động sản đóng băng, mất thanh khoản, tiền cho vay gần như “chết đứng”. Tín dụng ngân hàng bị liệt một mắt xích.

Vì sao tháng 9?

Giới quan sát nhận thấy rõ trào lưu giảm giá bất động sản vốn âm thầm từ lâu đã bất ngờ tăng nhiệt từ tháng 9-2011.
Có hai lý do dẫn đến sự tăng nhiệt này.
Thứ nhất, trong tháng 9 NHNN đã bán ra một lượng ngoại tệ lớn can thiệp tỷ giá. Đợt can thiệp đầu tiên khoảng 1,5 tỉ đô la Mỹ và từ đó đến nay ước thêm 500 triệu nữa, tức khoảng 2 tỉ đô la Mỹ đã được cơ quan quản lý sử dụng. Một lượng tương ứng tiền đồng đã được hút về vô thời hạn. Việc bơm tiền ra qua kênh thị trường mở để cân bằng chỉ có tính thời hạn và trên tinh thần chính là kiểm soát lạm phát. Ngoài ra việc thắt chặt cung tiền đồng có tác dụng rõ rệt trong chống đầu cơ tỷ giá.
Việc gia tăng tổng phương tiện thanh toán vào những tháng cuối năm không nằm trong chương trình khuyến khích, đặc biệt khi còn đó những lo ngại lạm phát có thể bùng phát trở lại vào tháng 11, 12 theo chu kỳ mùa vụ và khi tăng trưởng tín dụng của năm sau dự kiến chỉ 12%, thấp hơn chỉ tiêu của năm nay. Điều này đã ảnh hưởng tức thì đến sự phát triển tín dụng của các ngân hàng. Để có nguồn vốn dự phòng cuối năm và hạn chế rủi ro tỷ giá, nhiều ngân hàng giảm dư nợ cho vay. Địa chỉ thu nợ đầu tiên và hạn chế cho vay mới được ngân hàng nhắm đến là bất động sản.    
Thứ hai, việc áp dụng triệt để trần lãi suất huy động 14%/năm, trong bối cảnh giá vàng biến động mạnh, đã khiến một phần nguồn tiền trong dân chuyển từ tiền đồng sang vàng. Vốn huy động tiền đồng tháng 9 giảm có sự góp sức của yếu tố này. Bên cạnh đó, tiền gửi cũng chuyển hướng từ ngân hàng yếu kém về ngân hàng lớn. Hiện tượng thiếu thanh khoản xảy ra ở những ngân hàng yếu kém, đẩy mặt bằng lãi suất cho vay lên cao và việc thu nợ càng trở nên cấp thiết.
Hai tháng qua tín dụng bất động sản đã bị “điểm danh” và thu nợ, giảm cho vay mới chỉ bắt đầu. Việc vay vốn của giới kinh doanh bất động sản sẽ còn khó khăn hơn nhiều trong năm 2012.
Trước những dấu hiệu của “cơn bão” bất động sản, ngày 4-11-2011 NHNN đã ban hành văn bản yêu cầu các ngân hàng báo cáo gấp dư nợ tín dụng bất động sản. Cho dù số liệu dư nợ là bao nhiêu, và ngay cả khi tiến độ thu nợ có thể được giãn, các đợt giảm giá bất động sản sẽ còn gia tăng. Công ty cổ phần Phát triển nhà Từ Liêm (NTL-HSX), một doanh nghiệp không vay nợ, có hàng trăm tỉ đồng gửi ngân hàng, mà cũng vừa giảm giá bán đất biệt thự 20-25%. Những doanh nghiệp bất động sản có nợ đáo hạn hẳn đang cảm thấy nước đã đến chân mình.
____________________________________
(Mời xem thêm bài “Phía trước vẫn là màu xám” và bài “Từ cảnh báo của đại biểu Quốc hội” liên quan đến tình hình tài chính của các công ty bất động sản và tín dụng bất động sản).

http://www.thesaigontimes.vn/Home/taichinh/nganhang/65335/

Hạn chế đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực phi sản xuất

(TBKTSG Online) Các dự án đầu tư nước ngoài vào khu vực phi sản xuất, làm gia tăng tình trạng nhập siêu, tiêu tốn năng lượng, khai thác không gắn với chế biến sẽ bị hạn chế cấp phép.

Đây là một trong những nội dung trong Chỉ thị 1617/CT-TTg của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng vừa ban hành yêu cầu các bộ trưởng, thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường thực hiện và chấn chỉnh công tác quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài (ĐTNN).
Ngoài ra, theo chỉ thị này, Thủ tướng yêu cầu không cấp giấy chứng nhận đầu tư đối với các dự án sử dụng lãng phí năng lượng, tài nguyên, sử dụng công nghệ lạc hậu, gây ô nhiễm môi trường.
Cũng theo nội dung nêu trong chỉ thị, tình trạng cấp giấy chứng nhận đầu tư không phù hợp quy hoạch còn diễn ra ở một số địa phương, đặc biệt là trong các dự án sân gôn, trồng rừng, sản xuất thép, khai thác khoáng sản... Nhiều dự án chưa được thẩm tra, xem xét kỹ các tiêu chí về kỹ thuật, công nghệ, môi trường, lao động... dẫn đến chất lượng các dự án chưa cao, thiếu sự liên kết giữa ĐTNN và doanh nghiệp trong nước.
Bên cạnh đó, công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của nhà đầu tư về tiến độ góp vốn, huy động vốn, cũng như hoạt động xây dựng, môi trường, chuyển giao công nghệ, thực hiện nghĩa vụ đối với người lao động và nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước chưa tốt, thiếu sự phối hợp giữa bộ, ngành, địa phương...
Mặt khác, sự yếu kém về cơ sở hạ tầng, đặc biệt là tình trạng thiếu điện, bất cập của hệ thống cảng và các công trình hạ tầng liên quan, sự thiếu hụt trầm trọng người lao động đã qua đào tạo, kỹ sư, cán bộ quản lý, tiếp tục là những rào cản đối với hoạt động ĐTNN.
Thủ tướng cũng yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý dòng vốn ĐTNN (chuyển vốn vào Việt Nam, vay, trả nợ nước ngoài, vay các tổ chức tín dụng trong nước của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN); nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm hạn chế và ngăn chặn tình trạng chuyển giá của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN.

http://www.thesaigontimes.vn/Home/kinhdoanh/dautu/61561/