TS.Alan Phan trả lời thẳng 15 câu hỏi cứu bất động sản
(ĐVO) - Ngày 31/3, TS. Alan Phan đã trả lời 15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội đặt ra với bài viết "Nên để thị trường Bất động sản rơi tự do" trước đó.TS. Alan Phan |
Kính thưa Quý Vị
Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất
vấn” của Quý Vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi
của rất nhiều đọc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1,000 (?) đồng
nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BDS (real
estate developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970’s. Sau 7
năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi
vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng
cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của Quý Vị.
Tôi không quen bị “chất vấn”, không
phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có “quyền lợi”
hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các
bậc đàn anh theo phong cách của mình. Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt
của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua các bài viết của tôi trong vài năm
qua (còn lưu lại tại www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều BCA (bạn
của Alan) cũng đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web
này và các mạng truyền thông khác. Quý Vị tự tìm tòi nhé.
Cốt lõi của vấn đề
Một khuynh hướng chung khi tìm giải
pháp cho vấn nạn BĐS hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong
các công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp BĐS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì
họ nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là
vấn đề BĐS thuộc chuyện thị trường.
Vốn trong dân tại Việt Nam được các
nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD; và vốn từ Việt
kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu
này có thể sai nhưng chúng ta khó có thể tìm được một thống kê chính xác
và chính thống về các con số này). Tuy nhiên, dù với con số nào, số
tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BĐS tồn kho.
Trên góc cạnh thị trường, khi người
bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu
tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch xẩy
ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BĐS mà quý vị đã và đang sản xuất có
mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo
tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao;
nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân
khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10
năm mới tiêu thụ hết.
Tóm lại, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng.
Giá thành quá cao?
Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là
giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành
chánh và bôi trơn…quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất
làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư
cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp
giựt.
Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng
có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án
Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến
16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp
lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá
sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi
của thị trường và cúi đầu chấp nhận.
Người mua nhà, hay ngay cả vợ con bạn
bè của Quý Vị, thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao
hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.
Một chút lịch sử
Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa
trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có
“định hướng xã hội” nên chính phủ phải nhảy vào can thiệp hay cứu trợ
khi “con cái” gặp hoạn nạn.
Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà
đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không
ai kiến nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách
ngăn chận mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp). Các nhà sản xuất BDS
quên mất “định hướng xã hội” của Việt Nam và ủng hộ triệt để nguyên lý
thị trường.
Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận
bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính
bất nhất này làm mọi biện luận của Quý Vị trở nên ngây ngô.
Hệ quả khi bong bóng BĐS nổ
Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin
mọi người ghi nhận công trạng của những nhà đầu cơ BĐS trong việc tạo ra
khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu
quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông,
hải, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BDS,
chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để
hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư
xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông
nghiệp…
Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi
bong bóng BĐS nổ, Quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng
trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ
chết vì nợ xấu…nhưng tôi chắc chắn là “không có Mợ thì chợ vẫn đông”.
Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng rồi.
Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi
tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.
Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu
xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm
của Trung Quốc, Thái Lan…tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình
BĐS chỉ là một thủ thuật.
Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù
dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với
tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng
khi bong bóng BĐS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững
và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.
Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các
người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng
đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50
triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều
năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các
ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất
tiền như Quý Vị tiên đoán.
Những hệ quả tích cực
Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta”
(www.gocnhinalan.com) tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong
bóng BĐS nổ. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một
căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích
cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi
sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.
Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo
một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền
vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu Mỹ Nhật Úc, tầng lớp trung
lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh
tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ
làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông
chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước …vì họ có quá nhiều thứ để
mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.
Hệ quả khi bong bóng không nổ
Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái
ngược nếu quyền lực của Quý vị thành công và thuyết phục nhà nước bơm
tiền cứu Quý Vị và các ngân hàng yếu kém.
Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn
lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ
quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp
này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chánh phủ Mỹ cho các ngân hàng này
vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá
BĐS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài
chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ.
Những giải pháp sáng tạo
Sau cùng, trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.
Tôi không kinh doanh BĐS từ năm 1982,
nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những
đại gia “thật lớn” của BĐS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này. Bầu
Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BĐS tại Việt Nam
và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Ngài Vượng của Vincom đạt được danh
tỷ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão
táp. Mr. Quang của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình
EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như anh Thìn
Đất Xanh hay anh Đực Đất Lành là những thí dụ khác.
Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản
phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và
xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú. Trí tuệ Việt chắc
chắn phải có rất nhiều…Ngô Bảo Châu…trong ngành BĐS. Đây là tương lai
của BĐS Việt trong mong đợi của mọi người.
Thay cho lời kết
Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby
của Hiệp Hội BĐS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị
BĐS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích
đáng ghi vào kỷ lục Guinness.
Trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy
vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi
quyền lợi cá nhân của mình và gia đình…để san sẻ lại cho các người dân
kém may mắn hơn. Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng
lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường
quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và
khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy
khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.
Riêng đối với những vị đã mất mát tài
sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà
tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án
Arizona và ra đi với bàn tay trắng,” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu…Gặp
thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được
nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.
Mong Quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần “kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời Quý vị.
Thân ái!
Alan Phan
15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội dành cho TS. Alan Phan
1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng
khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ
không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải
làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy
ra?
2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần
tiền, thậm chí là rất nhiều tiền, nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục
xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền;
vậy ai sẽ là người mất tiền?
3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài
chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết
ngân hàng là DN kinh doanh từ tiền gửi tiết kiệm của nhân dân). Vậy nếu
các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp
đổ; lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền?
4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể
giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị
thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là,
theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án
hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng?
5. Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt Nam được hình thành từ
những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận
định đó?
6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập
của phần lớn người dân Việt Nam; song như chúng ta đã biết, để tạo nên
một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên
vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có
sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần
rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy
mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?
7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?
8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam
hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của
nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản
hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?
9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam có bao nhiêu ngành, lĩnh vực
sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt
động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây
dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”,
phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt
động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?
10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu
tư có tiềm lực tài chính mạnh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư
những dự án nhà ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và
trách nhiệm của ông nếu ông làm được việc này.
11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố
lớn là Hà Nội và TPHCM) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô
thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển
thị trường BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô
thị, làm sao tiến kịp thế giới?
12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã
áp dụng cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để
khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn
dân, vừa thúc đẩy xã hội phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà
người ta lại không đi theo con đường đó?
13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa thu hút nhiều
nhà đầu tư ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua
đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định cá
nhân hay dựa vào khảo sát nào, thưa ông?
14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại
thị trường Mỹ và Trung Quốc, nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị
trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường
BĐS Việt Nam là gì?
15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS
Hà Nội rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã
nêu ra cho thị trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham
dự hội thảo này với vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh
nghiệp và công chúng trong nước hay không?
Trên đây là những câu hỏi bước đầu mà các thành viên của CLB BĐS
Hà Nội đặt ra với ông. Rất mong ông sớm dành thời gian phúc đáp để chúng
ta có thể tiếp tục trao đổi, làm sáng tỏ vấn đề.
No comments:
Post a Comment